そもそも不動産会社が行う『価格査定』とは国家資格を有する不動産鑑定士が行う『不動産鑑定評価』とは大きく異なり、基本的に査定形式や査定内容は自由であり、査定した価格に対しても法的な責任は一切ありません。
この為、調査方法や査定方法も各不動産会社によりまちまちで内容や精度も様々です。

そして、何より肝心な事は不動産会社が行う『価格査定』とは「この位の価格であれば売れると思いますよ。」という参考、意見、予測であり、「この価格であれば当社が買い取りますよ。」というような査定金額で現金化を約束された価格ではない。という事です。
更にその参考、意見、予測が外れても価格査定を行った不動産会社に法的な責任も罰則もありません。

不動産仲介業とは売主様の不動産を買い取るのではなく販売行為の依頼を受けて、その後、買主様を見つけて売買契約を締結させられれば成功報酬として仲介手数料を受け賜れる。という『情報』を扱う事で利益を上げられる業種ですので「自社で物件を買う。」という判断をしない限り、仕入れで在庫を抱えるリスクを伴わないのが不動産会社です。

よって、言い方を変えれば売主様から売却行為の依頼を受けただけの不動産が、自社で提示した価格査定の金額で、将来に渡り売れても売れなくても、その不動産会社は一向に困らない。という現実があります。

それでは何故、自社利益第一主義の不動産会社は高額査定を餌にしてまでも、一般の売主様より正式に不動産の売却行為の依頼を受けたいのか？！
売主様から不動産売却行為の依頼を受けられた不動産会社のメリットは何か？！という立ち位置で考えてみましょう。

一般的に取引をされている価格が1,000万円前後の土地を売りたいとなった場合、不動産会社数社に査定見積もりを出させた所1,000万円と査定をしてくる、不動産会社Aと、1,500万円と査定してくる不動産会社Ｂがいた場合に売主様のお気持ちとしてはやはりB社に期待をしてしまうのが人の常ですよね。
しかし、思い出して下さい。
冒頭で説明致しましたが不動産会社が査定をしているのは車やバイクのような『実際に自社で買い取る価格』を査定して出しているのではなく、この位の金額で市場に売りへ出せば買主様が買って下さるのではないでしょうか？！という『成約予想価格』の査定見積もりを出しているだけなんです。
その金額で売れなくても何も責任はありません。
更にもう一つ思い出していただきたい事が不動産会社は売主様の不動産が査定した金額で将来に渡り、売れようが売れまいが不動産会社の懐は痛まない。

・・・でしたよね。ここでピンと来た売主様は流石です。そうです。
初回の価格査定時に、いかにも高く売れるような言葉や資料を基に、高額な査定金額を提示してとにかく売主様から正式に売却活動の依頼を正式に受託さえできれば、不動産会社はその時点でもメリットが沢山ありました。

その後の販売も、相場より高い金額で売り出していても当然に売れず、時間だけが経過して行きますので最終的には売れないと困る売主様が売却活動の時間の長さに根負けしてしまいます。
更には高額査定をした不動産会社からも「近所で類似商品がもっと安く売り出してきた。」等、様々な外部要因の理由を告げられ値段を適正価格に下げるよう誘導され売主様が自ら本来取引をされるべき適正価格まで徐々に値下げをしてゆく。

ここは買主様の立場に立って心理を考えてみましょう。
自社利益第一主義の不動産会社が出してきた高額査定金額を信じて、相場は1,000万円前後だけど、長い間1,500万円で売り出されていた。
売っているのは買主皆様が知っていたけど金額が高いので誰も手を出さずにいた物件。
有る時、売主様サイドから徐々に価格を下げて来て現在ようやく適正価格の1,000万円となった。そろそろ相場かな。と、買主様から問い合わせが発生する。
価格と素材のバランスが良い為、物件は買主様に気に入られていざ購入のお申込み。
という段階で、出て来る買主様のお言葉。
「この土地ってネットや広告でずっと昔から売りに出ているから見て知っているんだけど随分長い間売れていないよね。何で？！単純に高いから？！それとも何かいわくつきの悪い物件じゃないよね？！ここに来てどんどん売主さんが金額を落として来ているじゃない・・・・・困っているかもしれないから言えばもっと価格下がるんじゃない？！もっと価格の交渉してきてよ！」

徐々に値下げを行い、既に相場の価格になっている物件。
元々適正相場の1,000万円で売りに出していたら本来は既にその価格のまま取引がまとまってもおかしくないのですが、過去の販売状況を知る買主様の心理から更なる値引きを要求させてしまい、結局相場よりも安く、色をつけないと売れない不動産になってしまう。
最終的に取引がまとまった価格は900万円だった。等の価格被害に合う事が多々あります。

当初に高額査定をした金額より最終的に数百万円も金額が下がって取引がまとまっても、売却活動の依頼を受けただけの自社利益第一主義の不動産会社にとっては痛くも、かゆくもないないのです。

戦略営業で高額査定を行った不動産会社も現実的には適正価格が1,000万円の土地だという事は重々承知の上ですから、そこを基準に金銭的な損害として仲介手数料を計算した際、1,000万円で取引が成立した場合の仲介手数料はA396,000円（税込み）。
本来、承る事が出来たかもしれない金額ですね。
しかし高額査定で販売期間が長引き、買主様から相場を無視した指値を受けて900万円で取引が成立した場合の仲介手数料はB363,000円（税込み）。A－B＝仲介手数料で考えるとたったの33,000円の差でしかありません。

本来請求できたかもしれない仲介手数料より33,000円低いだけで、長い期間、看板やのぼりの旗は無料で設置できていたし、新物件の出現として広告やネットに掲載して売り出していたので買主様から新規のお問い合わせや反響も数件集客できた。充分な程にネタとして利用出来た。
自社利益第一主義の不動産会社にとっては万々歳ですね。

以上がお客様ご自身でも最低レベルの相場観や基本相場を中立的に無料で把握できる推奨サイトでした。
尚、将来的に不動産を売却しようとご検討中のお客様や現在、既に不動産を売却中の売主様も、こんな考え方を忘れずに持っていて下さい。

「買主様も不動産会社の言い値で、高い買い物をつかまされてはならないと不動産購入に対して失敗をしないよう、物件の相場に対して真剣に調査しているはず。民間企業が作る一括査定サイトで不動産会社の戦略営業、高額査定を鵜呑みにして、国が公表している適正相場からかけ離れた金額で売りに出していても、中立的に最低レベルの相場観や基本相場を誰でも簡単に把握できるサイトを国が提供している昨今、買主様も必ずそのサイトを見て勉強をしているだろう。相場よりも高いと誰もが普通に判断できる商品が、果たしてそのままの価格で売れるだろうか？！・・・」

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。※前項第二号…当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

その為、当社では
【過去の販売図面保管内　類似商品取引成約事例】
【国土交通省　地価公示・都道府県地価調査】
【国税庁　財産評価基準書路線価図・評価倍率表】
【国土交通省　土地総合情報システム　不動産取引価格情報検索】のデータにも基づき、以下の評価方法で計算を行っています。

近隣の他の不動産を基準として評価額を求める方法です。
近隣の不動産の過去の取引を基準とし、必要に応じて補正・修正や地域・個別物件の要因を比較して不動産の価格を算出します。
地域の相場にあった取引価格を算出できるという利点もあります。

この3つの評価方法で適正な査定金額を計算し計算元となる資料を提示した上でお客様へ伝えます。
当社が不動産の査定を行う上で、常に売主様の事を思い心掛けている事は下記の通りです！